繼地產市場進入“拐點”后，金融風險開始顯現。為減低房地產業對金融業的風險系數，中國人民銀行重慶營業管理部日前決定把商業地產個貸的首付款提高到60%，貨款利率在基準利率基礎上上浮20%。
7月14日，中國人民銀行重慶營業部主任楊國中在談到貨幣信貸運行中值得關注的四大情況中，
明確提出了地產市場金融風險已開始顯現的問題。據楊稱，由于各大商業銀行對房地產貸款發放明顯下降及土地、建材價格持續上漲等因素，目前重慶市新開工的房產開發面積四年來首次出現連續兩個月負增長。樓盤供給量受到抑制，同時，市主城區出租房源與二手房房源卻開始大幅度增加，導致今年4月份以來，房屋租金價格和二手房轉讓價格下跌。特別值得一提的是，二手房房源結構中清水房與期房的比重高達75%。“這是令人擔憂的數據。”人行重慶營業部一相關負責人稱。
不難看出，地產市場的真實購買力出現了“真空”，由此也就加劇了房貸的風險，怎樣減低風險，人行重慶營業部首先想到了供求關系失衡較大的商業地產。
據資料顯示，2003年我市商業用房空置面積達224.68萬平方米，高居全國第一，在今年的1——5月，情況不但未好轉，反而出現更甚的趨勢：5個月的時間全市商業用房竣工面積為47.07萬平方米。同比增長7.2%，而銷售僅有25.83萬平方米，同比下降了3.4%。經數據對比發現，重慶商業用房不容樂觀，更緊要的是，重慶的商業用房還有大干快上的勢頭。
為控制固定投資增長，減少商業用房貸款對金融業的沖擊，人行重慶營業部采取提高購房者首付門檻和調升按揭的利率，實為不得已而為之。
個貸“漲水”的影響
記者從各大銀行采訪獲知，雖目前并未收到人行重慶營業部關于提高商業地產首付的利率上浮的文件，但大多數商業銀行對此已有了準備。
在隨機采訪中記者了解到，家住渝中區的陳女士近日購買商鋪就遇到了“意外”。以前一直是向銀行貸款6成（按要求商業用房個貸只能是5成）的她，這次銀行方面卻只貸總房款的4成，多貸0.1也不行。
“銀行個貸‘漲水’一是將直接導致購買力下降，二是將給商業地產的銷售雪上加霜，由此極有可能使開發商降低單價，甩賣商鋪。購買力的下降和價格的下降考驗的是開發商的心理壓力和資金實力。開發商優勝劣汰的洗牌進程將加劇”。南方集團副總裁邱朝禮分析認為。
與邱觀點不太一致的人行重慶營業部一負責人稱，從短期來看是這樣，但從長遠來看，個貸提高門檻將刺激空置商業用房的消費。同時，單價將很快上升。因為個貸提高門檻的背后，銀行對開發商的待建和在建項目貸款都收緊了。由此一來，今后上市的商業用房量將下降，產品供給下降，給單價上揚埋下了伏筆。
事實上，商業用房個貸“漲水”打亂了開發商的原計劃，一些原本計劃銷售的商業物業開發商在“有價無市”的狀況下，更多是把銷售變成了“出租”，或采用購房者承擔最大風險的“返租銷售”策略。在開發商看來，賣不了一個合理利潤的價位，干脆自己裝修后出租或自己經營。對于目前大多數開發商都采用的“返租銷售”，開發商更是情有獨鐘。
商業用房個貸提高門檻后，購房者到底該怎么辦——是持幣待購？還是乘低吸納？顯然，不同的人有不同的答案。
記者個人認為，在國家實施宏觀經濟調控、國家五部委（發改委、商務部、建設部、國土資源部、銀監會）徹查商業銀行投資規模的大背景下，經濟實力強大的購房者應加強中、長期投資概念。而實力欠缺的購房者，則應擇機出手，不宜盲目，因為市場反彈的時間無法明確。
為何拿購房者降溫？
不管此次人行重慶營業部的商業用房個貸提高門檻是出于自身資金安全著想，還是通過個貸提高門檻借機為商業地產“降溫”，或者二者兼而有之。但業內的明眼人士還是看出了門道——此前銀行方面稱主要是直接向開發商“降溫”，但這次銀行方面卻欲通過市場購買力的考驗，間接的向開發商擺明商業地產投資風險驟增的事實。
這樣一來，精明的開發商才感覺到了問題的嚴重性，以前要求開發商自有資金比例達到一定比例的要求，對一些善于鉆營的開發商來說是很易解決的問題。現在銀行方面改變策略，向開發商的“下游”截流，這無疑于開發商的“上游”少了“泄洪”的市場。如此一來，開發商在項目開工之初就會感覺到風險，項目是否要繼續，是否要新開工項目，開發商在風險評估方面有了更強的掌控力。
事實上，銀行方面也不愿已在建項目因各方面原因停建，因為，已開工項目里面已經有了銀行的錢。而面對于未開工的新商業地產項目，銀行方面的態度是慎之又慎，以至于市面上有了“停止商鋪按揭貸款”的流言。
一銀行界人士稱，直接向購房者“降溫”至少有兩大利好。一是向購房者表明，商業地產的空置率高，投資回報將受一定的影響。二，銀行方面不鼓勵商業地產的開發貸款，商業地產項目的資金銀行將很難批準或無法保證。目前深圳某開發商就碰到了這樣的事例：當把一個純商業地產項目報到銀行申請貸款時，銀行明確予以回絕。后來，開發商將用地性質改為集酒店、住宅、商場等綜合性用地后，銀行的態度來了個180度大轉彎。
此外，人行重慶營業部此次針對商業地產購房者投資激情的“降溫”，與銀監會今年6月出臺《商業銀行房地產貸款風險管理指引>>（征求意見稿）不無關系，該文件曾明確要求對商業地產個貸風險要嚴加防范的條文
特約編輯:振強
