“廈門是建設海峽西岸經濟區的龍頭城市，因此，她在做商業網點規劃時，對這些商業中心的定位就不僅是為廈門服務，至少也是服務于廈漳泉地區的，再大一點就是海峽西岸經濟區。”
今年年初，“海峽西岸經濟區”的構想，不但讓福建從“長三角
”和“珠三角”的夾擊中跳脫出來，也為定位為海峽西岸經濟區龍頭和中心城市的廈門開辟了新的天地－－－－“廈門要建設銅鑼灣式的商業中心，壯大總部經濟”。這一利好頓時成為廈門商業地產的強大引擎。但在國家對包括商業地產在內的宏觀調控作用下，廈門與中國大多數城市一樣，其商業地產也在承受著“熱開發”和“冷思考”的雙重磨礪。人們發現，商業變得復雜了，商業地產變得難做了。廈門將經歷怎樣的一次商業地產“蛻變”？ 商業地產撬動廈門經濟？
有人稱，世界上任何一個城市，如果能夠把世界500強請來真正落戶，就意味著這個城市達到了某個水準。
“目前，明發MALL已經與世界500強法國家樂福簽署了正式租賃合同，英國百安居和美國時代華納已簽定了合作意向書。”廈門明發集團總經理黃慶祝6月下旬在接受本報記者采訪時說，明發MALL能夠吸引世界500強的目光，除了明發商業廣場本身吸引財富、創造創富的能力，更多體現的就是廈門的城市魅力。
于是，廈門商業地產的話題就從廈門明發集團開發的明發MALL開始。
據了解，明發MALL是位于廈門城市中心的商業巨艦。經營面積近40萬平方米，60％以上的經營面積由明發集團自己經營(包括星級酒店、高檔辦公樓、大型游樂設施等)或者租賃給世界500強的企業經營。其中主力店與單店的構成比例，主力店占了50％以上。
成功實現與世界500強的對接是廈門商業地產邁出的第一步。
近20年來，廈門已為建設中國東南沿海區域中心城市打下堅實的基礎，擁有港口交通、口岸通關、市場體系、行政效能、人才環境等方面的優勢。然而，隨著經濟的高速發展，由此而帶來城市產業升級和功能拓展，城市的區域分工與協作，中心城市輻射半徑的不斷擴展，以及區域經濟一體化、國際化的必然趨勢，都注定了廈門傳統的商業形態和商業地產開發模式難以適應城市飛速發展的形勢，廈門商業地產一直在突破線上“徘徊”。
“明發MALL商業地產＋商業巨頭的聯盟合作模式是廈門商業地產的一次突破和大膽嘗試。”廈門市貿發局副局長梁群民在接受媒體采訪時說，他對廈門商業地產的發展前景充滿信心。廈門市委市政府已經下發了加快廈門市海灣型城市建設發展規劃綱要，提出廈門市發展規劃。“要把廈門建設成中國東南沿海的商貿中心，立足于廈門，服務于福建及閩東南地區，接軌國際，2010年基本建成商業網點布局和業態結構合理服務功能完善，引導滿足消費又創造擴大消費區域性購物天堂”。
“‘商業地產＋商業巨頭’的聯盟合作模式，除以規模形成核心競爭力外，也促進主力店、品牌旗艦店、專賣店等相關商業資源整合能力的不斷提升。”黃慶祝說，MALL最成功的客源策略始于主力店，在此基礎上展開招商計劃，在品牌互動關系下達到整合的效果，形成一股強有力的經營動力和城市經濟推動力。
良好的商業地產規劃和投資，能夠擔當撬動區域經濟的重任。
“廈門發展中心城市最主要的推動力，我認為是發展如港口、商業、旅游等這樣的第三產業。拼第二產業可能不是廈門的優勢，而商業地產作為把這些第三產業整合起來的紐帶，做大做強對廈門區域經濟的發展將不可估量。”廈門市思明區區長鄭云峰說，“在廈門，商業地產對思明區的巨大作用最為明顯。思明區作為廈門市的中心城區，整個第三產業占到思明區產業的70％以上。“以明發MALL為例，我們從原來的要地來賣錢轉變為現在的要地來生產，同樣是要地，如果我們當時進行普通房地產開發，或者住宅來講，可以多賣好幾個億，但是就沒有現在整個商圈的形成。明發商業廣場建成，每年能夠提供給思明區的財政收入將達到一個多億，由于它的建成也會帶動周圍地產、周圍商貿業整個的發展，也能夠形成幾個億的財政收入。”鄭云峰強調，明發MALL創造性地把商業地產旅游化，實際上就是通過旅游與商業的串聯，提升整個MALL的價值，通過綜合功能與配套設施，來提高整個MALL的附加值。 區域經濟運營商脫穎而出？
“城市經濟和商業地產的關系，就是這樣互補和互動的。”梁群民說，當一個城市的人均GDP發展到某一階段時，會帶來商業形式和業態的變化，同樣又會推動消費品零售總額的增加。
“區域經濟肯定對促進廈門商業地產的發展起到很好的里程碑作用，去年下半年我們跟廈門市貿發局一起做了廈門市商業網點規劃，從全市的層面來看，基本上還是圍繞著廈門海灣型城市建設展開的，海灣型城市總體上還是以廈門島為中心做的，全市的商業中心還是在本島，市級商業中心格局可以概括為‘二個接點二條線’。”廈門市規劃局副局長邊經衛這樣描述。以中山路為傳統的商業接點，這是廈門最早的商業區，以富山商圈為接點，明發MALL就在這個商圈占有很重要的地位。二線是指作為商業街的禾祥東西路，作為步行街的中山路。
“此外，還布置了相配套的十個片區的商業中心，以市級商業中心為依托展開。比如說圍繞會展中心旅游會有一個片區商業中心，當然還有一些社區的、街坊的，形成一個商業體系。”邊經衛說，廈門要發展兩種商業業態，一種以大型商業業態，一種是便民的，這跟福建省委省政府提出的建設海峽西岸經濟區是相一致的。
“由于廈門是建設海峽西岸經濟區的龍頭城市，就勢必要發揮龍頭城市的作用。所以，廈門市的市級商業中心并不僅僅局限于廈門市，在海峽西岸經濟區里都要起到商業的龍頭作用。廈門市當時做商業網點規劃時，這些商業中心的定位就不僅僅是為廈門服務，至少也是為廈漳泉地區服務的，再大一點就是海峽西岸經濟區。”邊經衛強調。
正是城市經濟對商業地產定位所起到的這種決定性作用，使得商業地產在操作中不得不首先考慮它的商業輻射力。以明發MALL為例，未來其商圈覆蓋可包涵廈門市日常消費及每年來廈超過1000萬的旅游人潮，同時輻射周邊閩南金三角城市群的經常性消費及東南沿海一帶的旅游消費，并在一定程度上形成對臺灣的商業輻射。
王志綱曾說過，每一種商業變革的出現，都是以一定的城市形態變化為前提，同時，商業的變革與發展，也使城市的面貌與內涵發生著巨大的變化。
“這幾年，整個廈門的商業網點布局確實發生了比較大的變化，特別是新城的建設、老城區的改造，使得MALL這種超大型的購物中心在廈門并不陌生。”梁群民說，目前，廈門市已經建成并投入使用的MALL已經有兩個，一個是SM商城，一個是世貿商城，SM總面積是10萬平米，世貿商城總面積將近7萬平方米，在建的還有兩個，一個是明發商業廣場，還有一個是位于火車站的頂峰商業城，還有擬建成的是SM商城的二期也是10萬平方米。
“廈門的地區經濟支撐多個商業中心的發展并不是很大的問題，關鍵是商業中心如何運作，這才是最重要的。”梁群民強調，作為一個大型的商業網點，能否成為商業亮點，非常重要的是內涵是什么。
“只有那些已經從常規的項目開發向城市規劃和組織延伸，最具備區域經濟運營素質，最懂得城市價值，最能領會廈門歷史使命的開發商即區域經濟運營商，才能適應這種引擎型商業地產的變革。”專家指出，看來，明發集團以及幾大商業中心的開發商能否從商業地產的開發中脫穎而出，需要時間的考驗，同時對其資金實力和經營管理也是一個考驗。
(特約編輯：鐘善鵬)
