中共青島市市南區委書記 郄晉生 青島市市南區區長 李眾民
隨著社會的進步和社會分工的專業化，第三產業從第一二產業中游離出來；在現代經濟發展中，競爭日趨激烈，企業為降低成本，提高效率，使現代服務業的發展更加專業化，門類也越來越細，已涵蓋銀行、保險、證券、風險基金、現代物流、研發、中介管理
、公司總部、軟件、會展、商旅等多項業務。CBD的出現是近百年的事，它正是指以商務寫字樓為土地要素，以高層管理與技術人才（白領雇員）為勞動力要素，以現代服務業為經營業態的產業集群，又被稱做高端第三產業。因此，現代服務業的優勢也同樣體現在CBD的發展建設中，它是為企業即法人提供服務的服務業；具有高附加值，屬于不易被替代的高端產業；人力資源是創造其價值的主要來源之一；成為企業自身塑造良好形象的需要。
青島CBD的區位優勢
按照區位經濟理論，每個城市與地區都可根據自身的特點和既有優勢要素，發展適合的產業和支柱經濟。CBD的特點決定了它的集聚效應，不可能發生在偏遠地區，更需要完善的配套設施與之呼應。經過百年的發展，青島市在金融、商貿、科技、文化、景觀及設施等方面已有了一定的經濟基礎，再加上具有得天獨厚的旅游資源、港口優勢和海洋資源，為青島建設有自身特色的中央商務區提供了條件。市南區作為城市的核心區域之一，其區域格局已基本形成，待開發的大塊土地不多，但除具備以上條件外，轄區內樓宇經濟、產業經濟發育都較成熟，經濟基礎堅實，從長遠看來，這正好為發展現代第三產業打下了良好的基礎，如果能沖破傳統觀念的束縛，將以發展勞動密集型產業為主的思路轉到以發展現代服務業為主，則市南區現在面臨著更廣闊的發展空間。
市南區GDP約130億元人民幣，其中服務業占90%左右，即110億元；而現代服務業在第三產業中的比重已占到40%，且近年來以年均20%的速度增長，發展勢頭良好。
青島CBD的功能定位
同樣是以服務業為主的商務中心區，但CBD也具有不同層次及內涵。首先是覆蓋全球的國際性商務中心區，如美國曼哈頓地區，其發展為紐約市樹立了國際金融中心的城市形象，占據了服務業上游高端市場的最高份額，帶動了各相關行業的興起；其次為區域性CBD，如日本新宿，經濟、行政、商業、文化、信息等部門云集，隨著東京都政府辦公機構的遷入，使各行業尤其是金融業蜂擁而入，僅半徑7公里范圍內就匯集了160多家銀行機構；再次為覆蓋全國的地區性CBD，如我國的北京、上海和深圳，它們在金融、商務、信息、城建等方面在國內均處于發展前列；青島作為省一級的商務中心區，憑借全省發達的交通網絡及周邊制造性企業的匯集，其經濟發展能力向西可輻射山東半島，向東可與日本、韓國等東亞國家發展互惠性商貿往來，已具備了建設青島CBD的條件。這是全區上下經過認真調研和深入思考后所作出的戰略性決策，將在科學規劃的前導下一步步落到實處，并做好長期建設的準備。
完善規劃
"規劃是建設的龍頭，戰略是規劃的靈魂"。從建設中央商務區的戰略定位出發，市南區現有規劃還需要繼續深化完善，適時調整布局，嚴格控制實施。
沿著海岸線的走向，青島中央商務區將以東部商務區為主中心，西部商圈為副中心，而將連接東西的中部地區作為預留區。
--東部商務區主中心。以香港中路為主軸，沿海岸線向內推進，涵蓋福州路、南京路、山東路的部分地區，已經規劃作為CBD中心，并且已經建成了近300萬平方米的寫字樓。樓宇經濟在最初商業區的打造過程中起到了關鍵性的接納作用。今后東部地區對商住寫字樓還有一定的需求量，每年約為30萬平米，若超過此界限將可能產生泡沫。同時，在既有分區規劃的基礎上，要盡快組織編制控規與詳規，對所有還可以用來建設寫字樓的地段明確使用功能與建設要求。嚴格審批管理，不再批建高檔住宅，使得土地的所有者，不可再搞其他與商用寫字樓無關的開發項目。
--西部商圈副中心。香港中路一帶土地開發幾近飽和，CBD建設必須尋找新的增長點。中山路是青島市的百年商業老街，中山路和中山路以西地區，三面環海，自然條件優越，已經聚集了一定量的商務寫字樓群。待東西快速路三期建成之后，將是連接西海岸制造業基地的極佳中央商務區選址處。目前這一區域居民收入偏低，服務業不景氣，缺少人氣。如果將其定位為CBD副中心，將不僅有利于擴展CBD發展空間，而且有利于實現西部地區重新繁榮和東西部協調發展。因此，應當從新的戰略布局出發調整規劃，改變功能，并與舊城改造相結合，與中山路商貿區改造相結合，形成以信托寫字樓的現代服務業為支柱產業，高檔住宅、高層次消費為輔助的三位一體組團布局規劃。
--中部預留區。市南區中部為規劃中的風貌保護區，包括有世界萬國建筑博覽會之稱的八大觀景區，及第二海水浴場等集旅游度假與文化底蘊于一體的珍貴資源區。該區可以作為遠期CBD區，結合當地居民改善居住條件的外遷，對原有的別墅和老式洋房加以修繕，最大程度的還原其歷史風貌，將之建成高品位濱海旅游休閑區，吸引有條件的大公司總部入駐，建設成為總部集聚區。
此外，還將有國家級"青島市軟件園市南核心園區"作為青島CBD建設的重要組成部分。參照其他先行城市的做法，對于園區建設減免建設配套費，返還土地出讓金，對于入駐軟件企業給予一定稅收優惠，吸引國外知名軟件企業向青島集聚。
營造都市大環境
在現代服務業的發展中，企業是市場的主角，政府要做的則是進行宏觀調控，營造良好的營商環境，吸引實力強、科技含量高的企業進駐CBD。
市南區近期要做的工作具體有：
--進行產業規劃和摸底調查。細分各行業產業門類，調查各產業規模和發展趨勢，進行科學引導。如對于市南區金融業現狀的初步統計結果為，青島市金融機構有90%分布在市南區，全市銀行存款量的50%和貸款量的2/3在市南區，已形成較明顯的產業聚集，這為今后的工作指出了一個繼續努力的方向和下一步的規劃目標。又如，調查表明，外資企業的入駐與集聚達到一定規模后，由于對相關金融服務的需求，能有效地吸引外資銀行與保險企業的跟進，這也將成為區內今后的重點工作之一。
--加快舊城改造力度�；疖囌疽粠б盐猩虾Ｖ巹澰O計院進行前期規劃，以便于統籌安排今后的各項建設。同時，對主CBD區也要做進一步的細部規劃，合理安排，提高單位土地的利用率，創造條件更多地拆樓拆墻建綠，增加城市中心區綠地面積，以達到"顯山、露海、透綠"的景觀效果，為商務區創造更為宜人的外部環境。
--合理引導房地產業發展。在土地供應方面，把面向全國需求的高檔住宅建設用地與面向本市發展現代服務業的寫字樓建設用地和本地居民用以改善居住條件的經濟用房建設用地的性質明確區分開來，采取相對靈活的措施供應土地。對于東部CBD主中心建設寫字樓用地，主要采取招標方式予以供應。其國有土地的增值收益通過開發產業、增加稅收和吸引高層次人才流入而間接獲得。在開發方式方面，施行捆綁式開發。對于在西部CBD副中心搞開發建設的投資商給予在城市北部地區開發經濟適用房的優惠政策，以降低動遷成本。如果通過將建設經濟適用房與西部二次開發捆綁進行，即誰建房誰安置，誰動遷誰得地。可適當降低中山路以西地區的動遷成本并使居民安置較為容易。在財政政策方面，對入住于寫字樓的世界五百強等跨國企業，由市區兩級財政分擔，給予1-2年的門坎性租金補貼，以吸引大財團、大商社總部入住。
--完善交通網絡環境。在交通環境方面，抓緊規劃建設既具有停車功能，又能與周邊環境相適應的多種形式的停車場，滿足東部地區白領雇員急劇增加對停車場的迫切需求。
--吸引人才加入青島的建設中，積極培育并引進高新技術產業專業人才。對引進的博士以上高文化水平人才和其他方面符合條件的特殊人才，按照市里的有關人才引進政策，給予適當的安家經費補助，其子女就學給予特殊照顧。
--凸顯島城人文色彩。開發并保護好青島現有旅游景觀區、古典建筑群、名人故居等的同時，積極發展青島會展業。將海洋節、旅游節、啤酒節等辦成體現時代特色、匯聚人氣的文化活動。同時，在文化教育醫療方面，加快在職進修教育設施的建設，以適應創業人才的終身學習需要；在城市文明建設方面，CBD除需要現代的外部形象外，更注重內在的要求。居民的精神風貌、文明程度、現代觀念、創新能力、效率意識、協作精神等都是CBD需要的軟環境。在加快推進CBD建設的過程中，突出"城市精神"的培育，提升CBD的軟環境水平。
