第一季度城鎮房地產投資增幅落后于城鎮投資增幅6.7個點，1－4月住宅投資增幅落后于全社會投資額增幅12.4%。預計這種趨勢下半年還將繼續。
綜合全年來看，今年房地產銷售金額同比增速可達26%左右，繼續1998年來的良好發展局面。但由于存在限制投資的政策導向，以及出于保持整體經濟發展平衡的需要
，下半年還有可能出臺進一步調控的政策，因此行業趨勢還有很大的不確定性。
“招拍掛”市場化配置土地進程明顯加快，土地購置價格上升，房地產開發貸款控制強化了房地產企業在資金運行和籌資能力上的競爭，下半年這一競爭態勢將加劇。因此市場優勢將加快向資金優勢、資金管理優勢和品牌優勢企業集中。
行業增速依然保持高位
除1997年外，1996至2003年全國商品房銷售額平均增長速度為26.05%，銷售金額從1995年1602.82億元增加到6782.41億元。2004年中央政府從土地、信貸、資本金、規劃等多方面控制房地產投資增長過快。從4月份開始，宏觀調控效果顯現。第一季度城鎮房地產投資增幅落后于城鎮投資增幅6.7個點，1－4月住宅投資增幅落后于全社會投資額增幅12.4%。房地產投資增速回落有利于房地產行業繼續保持持續快速健康發展。
下半年的房地產開發投資、竣工面積和銷售面積可能會受到宏觀緊縮政策的影響，增長速度將繼續下降。但是，綜合全年來看，房地產銷售金額同比增速可以達到26%左右，繼續1998年來的持續快速增長局面。
經濟適用房保持消費熱度
4月末，國務院規定除經濟適用房之外的房地產開發項目資本資比例，由原來的20%及以上提高到35%及以上。中央政府對房地產開發投資的控制并沒有一刀切，經濟適用房的開發投資可以視為不受項目資本金提高的影響。在住房貸款上，由于經濟適用房一般為消費性購房、第一套住房、收入支出比適當，所以其貸款受到的控制最少。
北京市經濟適用房上市呈井噴，根據北京建委開發辦消息，今年北京經濟適用房建設依然保持開工300萬平方米，竣工200萬平方米的放量。隨著競爭越來越激烈，經濟適用房開始注重提升產品品質，在產品和服務上開打升級戰。在北京市，先后已經實行了按套內面積銷售、公示購買資格等促進、規范消費制度。
向優勢企業集中
房地產貸款流程規范和提高項目資本金提高了房地產企業銀行貸款負債門檻。土地出讓市場化進程加快，提高了房地產企業的資金運作成本，對企業的資金管理能力、融資能力提出了前所未有的挑戰，使得房地產開發的資金密集型行業特點更加明顯。
2003年，“招拍掛”出讓土地面積達到51900萬平米，增長了約1.87倍。其中，招標出讓62000萬平米，拍賣出讓89000萬平米，掛牌出讓368000萬平米。招標拍賣占市場化配置總面積的29%，掛牌出讓占市場化配置總面積絕大部分，達到71%。土地配置市場化水平的提高還可以從土地受讓宗數上體現出來，2000年招拍掛受讓土地的宗數為約為1.57萬宗，到2002年時已增加到約2.59萬宗，預計2003年在5.7萬宗左右。
根據國家統計局5月26日發布的房地產開發企業問卷調查報告，“招拍掛”土地價格比協議出讓價格高出近1倍，協議轉讓土地方式取得土地的平均價格為34.03萬元/畝，以“招拍掛”方式取得土地的平均價格為67.18萬元/畝。土地配置市場化對部分房地產企業的資金壓力由此可以略見一斑。
第一季度，上海市平均地價水平為2164元/平方米，比上年增長5.34%，北京市平均地價水平為2331元/平方米，比上年增長2.34%。上海、北京兩地平均地價漲幅大約相當于平均房價漲幅的20%。
預計土地配置市場化對房地產企業造成的資金和運行模式轉型壓力在下半年將繼續體現，部分上半年出現資金鏈斷裂的企業在下半年面臨被清出市場的危險。為了保住已有項目開發進度，業內已有傳聞，部分企業開始出售原來的土地儲備，以確保現有項目繼續開發的資金需要，盡力保持現有市場份額。
抑制快速增長
由于房地產行業本身的高度市場化，在一個需求持續旺盛的產業，我們認為目前簡單地用行政手段調控已經很難發揮限制的功能，房地產行業已成為全國范圍內推動經濟增長的支柱產業，這個行業存由各個地方政府、商業銀行、發展商“共謀”推動，不可阻擋的城市化進程和消費升級在一定階段還將導致需求大于供給的商品房數量短缺和商品房結構短缺，這同時使得市場調節手段也不可能在短期內發揮作用，因此要判斷房地產行業的發展態勢實在是太難。
隨著越來越多的人對宏觀調控的重要性有更加清醒的認識，從保持國家宏觀經濟發展的高度來理解，強力抑制房地產投資的快速增長已成為必然的選擇，事實上調控力度最大的鋼鐵、水泥、電解鋁這三個行業，都與下游的房地產開發有著密切的聯系，如果不堅決控制房地產行業投資的快速增長，其余的三個行業根本不可能控制下來，因此房地產行業還將受到嚴格限制是不容置疑的。
在去年121號文件出臺之后，我們看到今年國務院及相關部委針對這個產業的具體環節又出臺了具體的規范性文件，內容涵蓋了從土地供應與取得的規范化、建設資金的來源與管理、建筑與施工環節（包括嚴禁拖欠農民工工資）、嚴格銷售許可條件、消費者權益的保護問題等方面，應該說這些政策都是力圖通過規范行業運做流程，達到重塑業務模式、提高進入門檻的目的。
我們認為今年下半年還會遵循這一精神，中央政府和各地方政府出臺一系列更加具體的規范性文件，通過推動行業內部整合，最終實現規范市場的目的，我們認為這對目前具有市場品牌和資金優勢的大企業來說，是業務實現擴張的重要機遇。
重點公司
萬科
萬科2004年計劃開工166.7萬平米，計劃竣工153.99萬平米。計劃開工面積低于去年實際開工面積（177萬平米），計劃竣工面積卻要高于去年實際竣工面積（149萬平米），其“精耕細作”戰略明顯。2004年第1季度凈利潤較去年同期增長幅度超過156.39%，EPS實現0.07元。
萬科項目儲備、在建和現房比例分別為49%，28%和23%，產品結構良好。在目前信貸緊縮、土地配置價格增加、項目資本金提高的形勢下，深圳有大型國有銀行對外宣稱，雖然政府嚴控對過度投資行業信貸，但不會一刀切，萬科之類的優質企業信貸不會受到影響。同時，萬科擬發行19.9億元轉債，也正在積極嘗試引進海外投資、引用外資注入項目。
預計今年全年萬科將可實現主營收入增長33%以上，達到85億元左右，凈利潤同比增長46%，達到7.96億元。按照送轉后的22.74億股計算，萬科今年每股收益有望達到0.35元。維持“增持”建議。
華僑城
華僑城下半年將推出4萬平米高級別墅，首開別墅定制式先河，根據預測，銷售價格大概在25000元/平米，銷售毛利率保守估計在400%。今年進入收益期的還包括波托菲諾社區的8萬平米高層豪宅，該社區項目已經進入成熟期，加上品牌效應，銷售價格將走高，銷售毛利率將提升。華僑城下半年將開發兩項商務服務物業，即波托菲諾國際公寓和華僑城東部OCT-LOFT項目。
由于今年上半年未受SARS影響，“五一”黃金周正常進行。預計深圳華僑主題公園收入、長江三峽壩區和山東“三孔”旅游區投資收益將比去年增加較快，華僑城全年旅游收入將有恢復性增長。
預計2004年主營收入增長28%，達到6.36億元，投資收益增長68%，約3.65億元，凈利潤達到4.12億元，按03年轉增后股本計算，每股收益達到0.39元，若今年年內4億元轉債按6.15元全部轉股，每股收益還將達到0.37元。維持“增持”建議。
特約編輯:振強
