不少需要20-30年才能收回，投資時尤需考察周邊配套和實際租金
本報于6月24日報道了《高檔住宅投資回報率已跌至
5%左右》后，不少讀者打來電話咨詢如何計算投資回報率，準備或已買進高檔住宅用于出租的又應如何避免市場上的陷阱。本報記者為此采訪了相關人士。
招式1 警惕靜止型高回報率
實際回報須刨去雜費讀者林小姐問，多個高檔地產項目在銷售時宣傳高回報率，其回報率是否準確？一位不愿透露姓名的開發商說，一些項目在計算投資回報率時是用一年(甚至五年)的租金收入除以首付款項。中原地產市場研究總監徐成峰認為，目前開發商提供的投資回報率的算法各異，基本都是一種比較靜止的計算方式，這種算法通常要比實際收益的投資回報率要高。科學的投資回報率是動態的。動態的投資回報率除了投資者的購買投入外，還包括稅費，貸款利率、物業管理費用、取暖費用、折舊費用，甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值等方面的因素，這些費用的支出也是一個不小的數額。基于北京商品房市場現狀，即使不考慮通貨膨脹因素，不少投資性物業也需要20－30年才能收回投資。
招式2 售后包租后續難保
要防租款攤入房價李先生問，樓盤打出的售后包租的模式是否可以放心。記者發現，售后包租就是開發商委托的房地產經紀公司負責其銷售項目的包租，一般的售后包租期限為5年，這5年內委托開發商認定的經紀公司出租的話，不論所購項目能否出租，開發商均要支付按照合同約定的租金，而且這個租金一般高于周邊項目。這容易使投資者也認為該區域的實際租賃價格水平也如此，造成一定的迷惑。
我愛我家房地產經紀有限公司策劃副總裁胡景暉分析，這些由開發商承諾的售后包租看似投資回報率高且比較穩定，但是在包租期結束后，能否租出去卻是個大問題，不少出現了空置。此外，包租期限租金遠高于市場實際價格水平，5年以后實際的租賃價格肯定要回落，這樣投資回報率就會明顯出現變化。胡景暉舉例說，中關村有個售后包租的高檔住宅項目，開發商委托的經紀公司給出的租賃價格為4元/平方米。月，相當于寫字樓的租賃價格，而該區域的高檔住宅的租賃價格一般為1.5－2元/平方米。月左右。
胡景暉還說，包租期間為購房者提供租賃服務是房地產經紀公司，假如房地產經紀公司在包租年限內解散，投資者的風險就非常大，此前就有類似的情況發生。而更有個別開發商把包租期間高于市場租賃價的租金總和轉移至銷售期間的房價之中，購房者一定要多加注意。
招式3 越高檔越可能空置
可選6000元/m2甲宅業內人士指出，越是高檔項目，其投資風險越大，尤其是空置的風險系數更大，因此在投資高檔住宅的時候一定要慎重。徐成峰說，進行投資高檔住宅的時候，不要被其中個案高投資回報率的項目所迷惑，而需要對區域整體的租務市場進行調查。同時還要注意區域內寫字樓的建設情況、項目檔次、入住情況及周邊商業配套等，根據這些具體的情況來判斷投資方向。
胡景暉認為，目前一些6000元/平方米左右的甲級住宅基本具備了高檔住宅的24小時熱水、管家式物管服務等功能，這些項目的租賃價格較低，但也吸引了部分高檔住宅的租賃客群，投資者也可以關注。
特約編輯：宋廣偉
