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進入2004年，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來勢迅猛，第一季度就發(fā)行29個，籌資33億元�！ �
房地產(chǎn)信托如此火爆的主要原因是去年6月央行出臺“121”號文件，加強了房地產(chǎn)貸款的控制，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于“四證”不全等問題難以取得銀行貸款時，找到了信托融資的道路。一來信托貸款成本較低，有的甚至比銀行貸款的成本還
要低，進入2004年，中央繼續(xù)加強宏觀調控、銀根收緊、縮減固定資產(chǎn)投資規(guī)模，房地產(chǎn)信托的優(yōu)勢進一步體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛涌向信托融資；同時房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預期收益率遠高于儲蓄利率，加上股市不景氣而房市節(jié)節(jié)攀升，廣大個人投資者也樂于購買房地產(chǎn)信托產(chǎn)品�！ �
目前發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三種形式：一種是貸款信托。信托資金用于貸款，與商業(yè)銀行貸款基本相同，主要特點是期限較短，對資金及收益安全性要求較高，利率相對較低，適用于滾動開發(fā)的房地產(chǎn)項目或作為過橋貸款。二是股權信托。信托資金用于股權投資，“121”號文件中規(guī)定，申請貸款的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金不能低于項目總金額的30%，信托資金用于股權投資可以有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資本金不足的問題，改善負債比例。三是受益權信托。企業(yè)將物業(yè)通過財產(chǎn)信托的方式形成受益權，信托公司再通過發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來購買物業(yè)的受益權，受益權類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)可以通過受益權將未來物業(yè)進行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)的所有權的情況下獲得融資�！ �
不過，今年下半年房地產(chǎn)信托將出現(xiàn)新形勢。首先，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的數(shù)量和規(guī)模將會減少而質量將會上升，經(jīng)過宏觀調控，房地產(chǎn)投資的增加速度將會減緩，隨著銀監(jiān)會對信托公司和房地產(chǎn)信托監(jiān)管力度的加強，信托公司將會更加注重房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風險管理。其次，貸款或變相貸款性質的房地產(chǎn)信托將會減少而股權性質的房地產(chǎn)信托將會增加，貸款信托條件將會等同于商業(yè)銀行貸款要求，隨著固定資產(chǎn)投資規(guī)模的控制，房地產(chǎn)貸款信托將會減少，此時房地產(chǎn)股權信托將會得到發(fā)展，投資人將會得到房地產(chǎn)增值收益而不是固定的預期收益。最后，房地產(chǎn)信托創(chuàng)新產(chǎn)品將會不斷涌現(xiàn)，不滿足于為房地產(chǎn)企業(yè)融資，可能會出現(xiàn)信托公司自有房地產(chǎn)項目品牌；房地產(chǎn)信托產(chǎn)品可能會引入分時度假、養(yǎng)老等新概念；除了資金信托，房地產(chǎn)財產(chǎn)信托產(chǎn)品將會占有一席之地。
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