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合同更名暗藏風險 順利更名關鍵取決于開發商支持
青島新聞網  2004-02-26 00:00:00 青島早報

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   事件一:  高額手續費

  去年5月,李先生通過中介看好延吉路附近一處二手期房。經過幾次討價還價,與原房主簽訂了合同,李先生交了中介費及1萬元的定金。雙方在合同中約定,原房主應于約定的日期,與李先生辦理購房合同更名手續。

  當他們到房產商處辦理合同更名手續時,房產商開出的條件讓李先生感到意外。房產要求,申請辦理合同更名的業主,不管房屋總價款多與少,需要繳納手續費1萬元。對于這筆突如其來的高額合同更名費,雙方都沒有預料到。當然,誰也不愿承擔這筆費用,而房產商又不同意降低收費標準,就此雙方的矛盾發生了。李先生要求退還定金,而原房主要求繼續履行。

  目前,在二手房市場中新盤唱主角,從各中介房源登記的情況看,這些新盤(還包括期房)多數需要辦理合同更名,而不是產權過戶。雖然省卻了部分交易稅費,但是從實際操作看,合同更名隱藏著風險,由此引發的糾紛也時常發生。

 事件二:更名后不認賬

  不久前,市民喬先生以合同更名方式購買了張先生的房屋,該處房屋是未交付使用的期房。喬先生在完成與房產商簽訂購房合同后,便不承認與張先生之間簽訂了更名合同,同時拒絕支付房屋差價。于是,雙方最終鬧到法院。法院認為,雙方簽定的合同更名協議無效,鑒于房產商已與李先生重新簽訂購房合同,最終雙方達成法院調解,喬先生要給予張先生適當補償。

 形式:合同更名花樣多

  合同更名,簡單說就是合同中的權利義務不變,只更改買受人。

  有人認為,房屋還沒有實際交付入住,所以辦理合同更名手續比較簡單。對此,山東德衡律師事務所劉景昆律師認為,辦理合同更名手續是否簡便,應視購房合同是否經過相關部門的登記而定。合同更名主要有三種方式:

  一、如果購房者與房產商簽訂了預購協議,并交納了購房定金,這種預訂性質的合同僅是擔保簽訂正式合同,是購買房屋的初步階段,合同更名只不過是解除原合同再重新簽訂新合同,所以更名手續比較簡單。

  二、如果簽訂了正式購房合同,但還未經交易中心登記備案,合同更名也僅限于解除原合同再重新簽訂合同。此種情況下的合同更名手續也較為簡單。

  三、如果購房者簽訂的正式合同已由交易中心登記備案,那么更改合同的買受人,須將已登記備案的合同撤銷,在更改了買受人后再進行登記,所以此種合同更名手續就比較復雜。

  提醒:更名風險不容忽視

  劉律師認為,合同更名是期房轉讓的一種形式,在期房轉讓當中,逃避房地產交易稅費,賺取房屋交易差價。因房屋未取得產權證,就當前房地產轉讓法規而言,合同更名行為亦可視為無效,所以買賣雙方當事人的權利難以得到保障。

  如果房產商配合進行合同更名,那么地產商與新購房者簽訂的合同,等同于一手房買賣,更名后房產商與原購房者簽訂的合同進行作廢;如果房產商不支持更改房屋買受人,不重新簽訂購房合同,那么合同更名手續無法辦理,合同更名亦無法進行下去,因此,合同更名還要取決于地產商是否支持。楊超

  相關鏈接:上海擬禁止期房轉讓

  為限制購房中炒作行為,目前上海市房地資源局正在制訂期房不得轉讓的相關政策。出臺此項政策,最主要的目的就是抑制投資者的短期炒作行為,對目前市場中大量存在的大產證未轉為小產證之前,就直接進入三級市場進行交易的行為加以遏制。

  

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