17日，樓市傳來三個重磅利好：下調(diào)首付比例、取消住房貸款利率下限、公積金貸款利率下降。

當(dāng)天下午，在看到微信群里討論這些政策后，在北京工作、正在為孩子上小學(xué)發(fā)愁的郭靜（化名）有點心動：“我的首付不太夠，首付比例下調(diào)對我來說是解決了燃眉之急。雖然月供壓力加大，但后期可以選擇提前還款。我們的預(yù)算本就有限，現(xiàn)在開始擔(dān)心業(yè)主臨時漲價，有點著急看房了。”

也有表現(xiàn)淡定的。已經(jīng)很久沒有在北京看房的張輝（化名）對中新經(jīng)緯稱，他暫時不會重啟看房計劃，他說：“降低首付對我的吸引力不是很大，因為本身我也想多交點首付款，以緩解月供的壓力。真正刺激大家去看房的還是價格，我還是再等等。”

上述政策發(fā)布后，中新經(jīng)緯聯(lián)系了多地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。河南省鄭州市一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說：“政策是有用的，尤其是對剛需、改善客戶來說，首付比從最低20％降到最低15％，購房門檻降低了。”上海的一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人稱，還沒有多少客戶致電咨詢。

北京當(dāng)前最低首付比例為30％，此次政策為北京下調(diào)首付比打開了窗口，一位北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說，還需等具體措施落地。“暫時沒有業(yè)主說要漲價，現(xiàn)在具體細(xì)則還沒出來。”另一位北京的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，最近房源已經(jīng)消化一批，業(yè)主的報價也下來了，該下手就下手。

看點一：首付比降至歷史最低

5月17日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)文稱，首套住房商貸、二套住房商貸最低首付款比例分別調(diào)整為不低于15％、不低于25％。

中新經(jīng)緯以總房款100萬元為例，首套房首付款由之前最低20萬元降至最低15萬元，購房門檻下降。但相應(yīng)地，從銀行貸款的金額由80萬元提高至85萬元。

“這是歷史最低的首付比例，既是按揭貸款歷史上的最寬松政策，也是最近幾年各類購房政策中最為寬松的政策。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受中新經(jīng)緯采訪時表示，過去全國住房貸款首付比例最低為20％，但是否應(yīng)繼續(xù)降低首付比存在著不同的聲音，很顯然，此次政策對首付比例做了歷史性的下調(diào)。

“首套房首付比例降至15％，是歷史最低水平了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析，該政策執(zhí)行后，意味著全國所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下調(diào)，這對一二線城市影響較大，北京等城市或?qū)⒋蠓冉档褪赘侗壤?/p>

2023年8月底，全國首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20％。12月，北京將最低首付比例從35％降至30％，并未執(zhí)行最低20％的標(biāo)準(zhǔn)。因此，張大偉認(rèn)為，各城市如何調(diào)整首付比例，還需各個城市主管部門出臺具體措施。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前，全國多地已將首付比例降至20％、二套降至30％，僅有個別城市首付比例較高，如一線城市首套首付比例均為30％，二套在40％—50％不等。此次下調(diào)首付比例下限政策出臺后，預(yù)計將有更多城市跟進落實，一線城市也存在下調(diào)空間和預(yù)期，會進一步降低購房者置業(yè)門檻。

看點二：公積金貸款100萬可省4．85萬利息

此次政策，對公積金貸款和商業(yè)住房貸款都做了調(diào)整。

17日，中國人民銀行發(fā)文稱，自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0．25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2．35％和2．85％，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2．775％和3．325％。

目前，多數(shù)購房者公積金貸款期限在5年以上。以首套房公積金貸款100萬元為例，選擇等額本息還款方式，貸款期限為30年，月供將由4270．16元降至4135．57元，減少約135元；總利息由53．73萬元降至48．88萬元，節(jié)省4．85萬元。

已經(jīng)用公積金貸款的購房者，是否能享受到這一最新的利率優(yōu)惠？17日，中新經(jīng)緯以購房者身份咨詢北京市住房公積金管理中心，工作人員表示，存量住房公積金貸款利率今年不作調(diào)整，從明年1月1日起自動下調(diào)。正在走公積金貸款流程的貸款人，還需咨詢具體辦理貸款的部門。

嚴(yán)躍進指出，此前5年期以上的首套住房公積金貸款利率為3．1％，此次下調(diào)至2．85％。在商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息的情況下，商貸利率與公積金貸款利率的息差已經(jīng)不大，因此公積金的利率下調(diào)是必然的。

看點三：商貸利率向3％靠攏

中國人民銀行還發(fā)文稱，取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

東方金誠研究發(fā)展部王青、高級分析師馮琳團隊認(rèn)為，首套房二套房貸款利率取消下限意味著商業(yè)銀行可以根據(jù)當(dāng)?shù)貥鞘袪顩r、貸款人信用風(fēng)險水平等因素，自主決定當(dāng)?shù)胤抠J利率水平。這實際上是為接下來較大幅度下調(diào)居民房貸利率打開了大門。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期，多個熱點城市已大幅度調(diào)整了首、二套房貸利率下限，低至3．25％。從近期的金融數(shù)據(jù)來看，信貸增長已由供給約束轉(zhuǎn)化為需求約束，即需求不足是制約信貸投放，特別是按揭貸款投放的主要原因。

張大偉認(rèn)為，從全國看，除了少數(shù)一線二線城市外，大部分城市首套房貸款利率都降至3．45％左右，一些城市甚至在3．25％左右。此次政策為房貸利率進一步下行提供可能，未來首套房商貸利率或向3％靠攏。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認(rèn)為，商貸利率有望跌破3％，降至歷史最低水平，居民的貸款成本進一步下降。

值得注意的是，中國人民銀行還強調(diào)，中國人民銀行各省級分行按照因城施策原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢及當(dāng)?shù)卣{(diào)控要求，自主確定是否設(shè)定轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)性個人住房貸款利率下限及下限水平。銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)合理確定每筆貸款的具體利率水平。

招聯(lián)首席研究員董希淼指出，此前個人住房貸款利率在實際上形成“三層定價機制”：一是全國層面，人民銀行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機構(gòu)在全國性利率下限的基礎(chǔ)上，確定當(dāng)?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質(zhì)、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實際執(zhí)行的住房貸款利率。

“此次全國性住房貸款利率政策下限取消之后，預(yù)計全國多數(shù)地方將不再設(shè)定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協(xié)商確定；但一線城市仍將可能設(shè)定住房貸款利率下限。”董希淼表示。

王青團隊指出，因城施策、“房住不炒”不僅全國適用，而且是長期堅持的政策基調(diào)。例如在限購政策方面，在未來一段時間，一線城市還會保留一定的限購措施，而房貸利率下調(diào)也不會“齊步走”，一線城市下調(diào)的幅度會相對較小。

王青團隊分析稱，根據(jù)中國人民銀行數(shù)據(jù)，今年3月末新發(fā)放居民房貸利率為3．69％，考慮到當(dāng)前物價水平偏低，實際房貸利率（名義房貸利率－GDP平減指數(shù)）處于歷史最高水平之列，而且自2021年以來持續(xù)上升。未來，監(jiān)管層或?qū)⑼ㄟ^窗口指導(dǎo)等方式，督促商業(yè)銀行較快下調(diào)居民房貸利率，直至樓市出現(xiàn)筑底回升態(tài)勢。同時，在當(dāng)前的市場格局下，不必過早擔(dān)心新政可能引發(fā)的房價暴漲問題。