青島歷史城區曾經歷多輪保護復興工程，近年來的更新步伐明顯加快，活力愈發強勁。

2022年4月，歷史城區范圍內總投資40億元的72個項目集中開工；2022年7月，首屆“上街里”啤酒節共吸引游客70萬人；2023年1月，老城區商家反映，其在旅游淡季的銷售額同比增長20％；2023年8月，歷史城區已完成保護修繕項目30．4萬平方米，中山路區域日均接待游客達32萬人次，再創新高……

這些簡潔而多元的數字，漸漸壘砌成青島老城“過去”與“現在”的分野。一個互為對照的現實是，國內部分曾被公認為是老城活化利用“標桿”的項目，卻在近兩年來出現大規?！伴]店潮”，光彩不復往昔。這給全國各地歷史城區保護更新帶來更深刻的啟示：認真研判城市發展規律和商業運行規則，用更為系統化、現代化的街區運營理念，平衡好老城區歷史、文化、商業與人之間的理想關系。

流量“催化劑”

2022年7月22日是歷史城區內一個值得被記錄的日子。當晚，市南區舉辦首屆上街里啤酒節，在節會、啤酒、光影秀、裸眼3D大屏等“新要素”的共同催化下，中山路在二十年后首次迎來“洶涌澎湃”的人流。這場節會，以前所未有的方式刷新了市民對歷史城區的傳統認知，一下打開了流量“閥門”。

入夜后的中山路，火樹銀花人氣更旺。

即便在冬日旅游淡季，節會仍然是歷史城區引爆流量的絕佳抓手。2023年1月，市南區舉辦逛街里節、市北區舉辦大鮑島新春民俗文化節，其間，老城的景點、里院、商超里人頭攢動，餐飲門店客流“爆棚”。不少商家感慨：“這個冬天的旅游淡季干出了旺季的紅火！”此后的春夏兩季，市南區、市北區又兩次舉辦覆蓋歷史城區全域的大型主題活動，人氣屢創新高。

“成熟商圈的形成需要涵養過程，就目前開業率來看，歷史街區的發展還處于初級階段，商鋪集聚效應難以放大，需要運營方把重點放在活動上。而且歷史街區的文旅商屬性，決定了其必須經受‘夏熱冬冷’的考驗，隨著暑期旅游熱潮的消退，活動引流的作用更加凸顯。所以除了運營方主導的活動外，我們還號召商戶自主策劃活動。”環海灣集團市北城投公司招商運營部部長梁韶華認為，歷史街區保護更新的成效剛剛顯現，需要借助節會進一步強化人們對老城新貌的認知，實現“人氣”與“商氣”的良性互動。目前，大鮑島街區的主題活動已安排到春節前。

市南區歷史城區保護發展局相關負責人也表示，市南區將以季節為媒，打造上街里·逛春天節、上街里·啤酒節、上街里·音樂節、上街里·逛街里節四大節慶品牌，做到季季有爆點，月月有活動。

商戶是節慶活動的直接受益者?！敖謪^搞活動，商戶可以搭便車，我們很支持。”接受采訪的入駐商戶們在認可活動引流效果的同時，也提出了建議和期望：“歷史街區的活動應該有其調性，符合街區氣質，不能千篇一律，或過于聚焦‘網紅’效應，持續性的創新才會對街區發展產生正向促進。”一位商戶說。

長期從事近代青島城市史研究的中國海洋大學文學與新聞傳播學院教授馬樹華認為，歷史城區發展應注重協調“狂歡”與“日?！?，不僅要以消費和活動給游客市民帶來愉悅體驗，更要綜合青島城市生活的季節性等因素，號召各方綜合發力，讓老城區的“紅”和“熱”可持續、常態化。

顯功與潛功

如果說熱鬧的節會活動是集中展現歷史城區保護更新成果的“顯功”，那人氣、業態的持續性、長效性增長則考驗街區運營方的“潛功”。

從商業形態上看，青島歷史城區呈現出的“盒子”（即：里院、獨棟建筑等相對封閉的空間）＋“街區”的模式，打破了傳統MALL的封閉感，豐富消費者的體驗，如果再融入本地文化、潮流藝術、沉浸式街區等多元形態，便能極大地迎合現代人的個性化追求和社交需求。這也是近幾年國際國內諸多潮流城市紛紛涌現出“街盒同體”商業樣板的時代因素。

而個別城市初代歷史街區標桿項目出現“閉店潮”的現象也提醒后繼者：歷史城區內的商業產品要注重商業策劃和物業管理，避免業態單一、散落無序和惡性競爭，常態化維護好街區的生態品質。

在館陶路26號，負責大鮑島文化休閑街區運營的環海灣集團市北城投公司每天都有慕名前來咨詢的商戶。“當前街區的空置率在30％，我們還打算讓出20％的預留空間，以匹配更好的業態。目前僅有的10％的招商空間，我們謹慎測評篩選?！惫靖笨偨浝硗跽j告訴記者，面對目前良好的招商形式，企業沒有盲目樂觀：“我們的目的是打造極具包容度的超級復合體，但目前街區發展還存在短板，比如缺少場景化、體驗式業態，缺少能讓人留下來、慢下來的業態。下一步，我們將在獨創品牌、主理人品牌、連鎖品牌等領域發力?！?/p>

提到運營的得與失，已運營兩年有余的寧陽路銀魚巷街區運營方頗有感觸。

“我們是在外界普遍‘看衰’的情況下，一步步成長起來的。但我們用事實證明了，現在銀魚巷不但取得了很好的經濟效益，人均客單價達到80元，且在全國商業街區運營圈子內，也有了知名度。企業也在考慮尋找合適的機會，將‘銀魚巷’模式向外地輸出?！便y魚巷運營方、青島上街里商業運營有限公司副總經理白雪峰介紹，企業最初預估可用7年時間收回前期投入成本，但從運營2年多來街區效益和口碑來看，企業收回成本的時間要比預估的短。

白雪峰介紹，銀魚巷運營之初，也走過一些“彎路”。

從商業規劃的角度，銀魚巷是由建筑設計企業做的商業規劃，“但其實，建筑公司沒有商業運營的實際經驗，他們做的規劃也局限了我們最初的思路。”白雪峰說，成熟的商業綜合體在做建筑設計的同時，也有專業團隊同步推進商業設計，以確定什么區域適合做餐飲區、零售區、娛樂區等，確定商業設計之后，再實施動線設計，這樣才能保證運營后街區商業的流暢運轉。

從保護修繕與業態導入的角度，他認為要優化兩者的時序和“火候”。

“我們最初修繕的幾個院子都下了很大功夫，連屋里的墻皮、門窗都做好了，后續業態實際入駐時，我們發現這種修繕方式或造成街區風格單一，或造成二次裝修浪費。”白雪峰解釋道，由于企業修繕出統一風格的墻面，且大部分商家都十分認可這種墻面風格，反而不會激發店鋪做個性化設計，相似的裝修風格不利于互聯網傳播。

而另一方面，部分商家卻不喜歡街區統一安裝好的窗戶，又會拆掉置換成新的。“所以剩下的幾處里院，我們并不著急去做非常復雜的修繕，而是要等到確定具體業態后再著手?！?/p>

白雪峰同時告訴記者，由于街區消費客群主要定位于本地追求個性化的年輕人，寧陽路基本上不存在“冬冷夏熱”的現象。

商業個性與商業理性

漫步在更新后的歷史街區內，不少個性化的店鋪和個性化的創業者讓人眼前一亮，他們是街區煥發活力的根源。而在運營過程中，如何做好“商業個性和商業理性”之間的平衡，是運營方和創業者皆要深入研究的問題。

“我們鼓勵主理人們進行個性化的創新?！边\營方們介紹，由于社交媒體已經成為商業傳播推廣的主要媒介，個性化的業態和產品更容易吸引年輕人完成社交媒體上的“主動傳播”，從而提升歷史城區的知曉度和影響力，但這種商業個性必須構建在商業理性基礎上。

“開業至今，我們街區走了四家店鋪，其中兩家離開是因為在運營時間上無法和街區達成統一意見?！卑籽┓褰榻B，銀魚巷的運營時間為10：00—20：00，且盡量要求入駐商家不要“休店”，如果有商鋪無法履行，那傷害的是整條街區的口碑。“市民或游客來到銀魚巷，看到一兩家關著門，他們第一反應可能是‘這條街因人氣不足導致店鋪關門’。所以，我們根本不可能在大型商場或者南方成熟的商業街區中看到‘店休’?！?/p>

對于該問題，部分商戶也會因業態特性保有不同意見?！白鳛槌两絼∮雾椖浚蛡蜓輪T的成本是一項重要的開支，所以在旅游淡季街區人少時，我們采用預約制模式?！盚ione劇游研究所創始人周立君說。

此外，對于歷史街區內的短期效應和長期效應，也需要業戶們做好充足的心理準備。

BERRY BEANS咖啡2022年入駐歷史城區，作為同時經營著多家店鋪的北京品牌，BERRY BEANS進入青島的前幾個月，日均銷售額可達萬元以上。但此時的運營方卻認為，這種遠高于其他店鋪的銷售情況并非“正常”，未來青島店肯定會出現銷售額下降的情況?！靶缕放迫腭v街區后，很多人會圖個新鮮來嘗嘗，銷售額肯定會高?，F在我們店的銷售額回落到每天幾千元，這是正常的商業規律，所以我們的心態相對平和?！惫ぷ魅藛T說。（青島日報／觀海新聞記者 王萌 余瑞新／文 邢志峰／圖）