7月19日，《青島市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》正式對外公布，這份2萬多字的規(guī)劃文件中，濃縮了青島市未來一段時間內(nèi)住房發(fā)展的目標(biāo)、任務(wù)和政策措施等，是青島“十四五”時期住房發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。站在“十四五”開局之年這一歷史交匯點上，青島市住房發(fā)展階段和主要矛盾正在逐步發(fā)生變化。無論是住房建設(shè)規(guī)模還是居住品質(zhì)都發(fā)生了翻天覆地的變化。截至2020年底，青島市城鎮(zhèn)商品住房、保障性住房約316．2萬套、建筑面積約3．1億平方米，總體達(dá)到戶均一套房。城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積由90年代初的不足6．7平方米提升至33．4平方米。

隨著當(dāng)今就業(yè)選擇更加靈活、區(qū)域間流動更為自由，以及更加多樣的人生可能和價值追求，讓現(xiàn)代人的居住觀念更加多元。為了順應(yīng)“多元化”的趨勢變化，“十四五”時期，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展，將從以購為主轉(zhuǎn)向租購并舉，從以滿足數(shù)量需求為主轉(zhuǎn)向量質(zhì)并重，從以增量擴(kuò)張為主轉(zhuǎn)向增存并進(jìn)。 《規(guī)劃》提出，未來五年，青島市城鎮(zhèn)住房發(fā)展要努力實現(xiàn)以下主要目標(biāo)——

城鎮(zhèn)住房發(fā)展水平穩(wěn)步提高，住房需求、布局、品質(zhì)、投資、分配結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，實現(xiàn)更高水平的供需平衡；房地產(chǎn)市場保持長期平穩(wěn)健康發(fā)展，新市民、引進(jìn)人才住房需求充分保障，住房發(fā)展模式不斷轉(zhuǎn)型，實現(xiàn)全生命周期管理，住有所居、住有宜居、職住平衡水平明顯提高，住房發(fā)展與城市發(fā)展、國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加協(xié)調(diào)。“十四五”時期，全市新增城鎮(zhèn)住房70萬套左右，到2025年末城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到36．2平方米。

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趨勢一：大力發(fā)展住房租賃市場

到“十四五”末，全市租賃住房計劃達(dá)60萬套（間）

“大力發(fā)展住房租賃市場”，是這份覆蓋青島七區(qū)三市的住房發(fā)展規(guī)劃釋放出的一大信號，這將成為未來青島城鎮(zhèn)住房發(fā)展的重點。

2016年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》對外發(fā)布，提出實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場；2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)……在政策加碼下，國內(nèi)租賃市場開始火熱起來，今年，“租購并舉”也被納入國家“十四五”規(guī)劃。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從“房住不炒”的定位到“長效機(jī)制”的確立，再到“租購并舉”的提出，解決人民群眾的安居問題一直受到黨和國家高度重視。“租”與“購”是保障住有所居不可或缺同時也互為關(guān)聯(lián)的兩個方面。大力發(fā)展租賃住房，不僅是解決大城市住房問題的重要著力點，也是加快構(gòu)建租購并舉住房制度的重要抓手。近年來，青島的住房租賃市場日益活躍。據(jù)統(tǒng)計，全市每年出租房源上市規(guī)模保持在20－50萬套（此數(shù)據(jù)是動態(tài)變化的），專業(yè)化經(jīng)營機(jī)構(gòu)發(fā)展迅速，租賃企業(yè)已超過130家，機(jī)構(gòu)經(jīng)營房源占租賃住房供給總面積的12％左右。市場的日益活躍離不開政策的支持，2018年至今，青島已陸續(xù)出臺了12項培育和發(fā)展住房租賃市場的配套政策，多渠道支持?jǐn)U大租賃住房建設(shè)和供應(yīng)規(guī)模，規(guī)范和促進(jìn)租賃型人才住房建設(shè)。

去年7月，青島市以優(yōu)異成績成功入選第二批中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點城市，未來三年試點期內(nèi)，將獲得24億元中央獎補資金，專項用于住房租賃市場發(fā)展。同年12月，《青島市城鎮(zhèn)租賃住房發(fā)展規(guī)劃（2020—2022年）》正式發(fā)布實施，在第二批8個試點城市中，為首個出臺租賃住房發(fā)展專項規(guī)劃的城市。面向“十四五”，青島大力發(fā)展住房租賃市場，也是由現(xiàn)階段實際所決定。最新人口普查顯示，青島市常住人口首次突破1000萬，未來新增城鎮(zhèn)人口會持續(xù)增加。而且，青島目前的平均租售比為1：548，低于國際公認(rèn)合理水平（所謂房屋租售比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值，是國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況的指標(biāo)之一）。

青島市老舊小區(qū)改造后煥然一新。

從青島的租售比中可以讀出什么？通俗點說，針對一個區(qū)域而言，現(xiàn)階段相比房價，租金會更為便宜。因而，租房將成為新市民和引進(jìn)人才更加現(xiàn)實的階段性安居選擇，相應(yīng)地，對租賃住房品質(zhì)也提出了更高要求。當(dāng)然，這一趨勢，在深圳、上海等先進(jìn)城市更為普遍。對此，《規(guī)劃》中提到，要以新市民和引進(jìn)人才需求為主要出發(fā)點，優(yōu)化住房租購結(jié)構(gòu)。至規(guī)劃期末，全市租賃住房總面積超過5000萬平方米，達(dá)60萬套（間），租賃住房套數(shù)占全部住房套數(shù)的比例提升至15％以上。觀象君劃個重點——“租售并舉”的關(guān)鍵在于“租購?fù)瑱?quán)”。此次《規(guī)劃》還明確：要逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。依法登記備案的非本市戶籍承租人申領(lǐng)居住證后，可以按照規(guī)定享有基本公共服務(wù)，重點實現(xiàn)承租人在教育等基本公共服務(wù)方面與周邊購房人逐步同權(quán)。

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趨勢二：更加關(guān)注以人為本的“職住平衡”

挖潛地鐵站點1公里范圍的存量空間

總而言之，未來一段時間內(nèi)政府要花大力氣，讓租房也成為一種不錯的居住選擇。

之所以這樣，還有一個重要的原因在于，“通過租購并舉，能實現(xiàn)更有機(jī)的‘職住平衡’”，而后者正是未來五年青島城鎮(zhèn)住房發(fā)展的主要目標(biāo)之一。所謂“職住平衡”就是居住功能與就業(yè)功能在一定規(guī)模的城市地域范圍內(nèi)的匹配程度，就是大部分居民可以就近工作，緩解通勤壓力。

高新區(qū)中海紅著西地塊人才住房項目現(xiàn)場。

今年，“職住平衡”也被寫入青島市“十四五”規(guī)劃《綱要》，這恰恰折射出一座城市的人性化發(fā)展路徑——增加了“人”的概念，以人為中心和主體，協(xié)調(diào)居住空間被提上日程。如何讓職業(yè)群體擺脫鐘擺式交通、縮短通勤時間，成為大城市提高人民群眾獲得感、幸福感的共同追求。此次發(fā)布的《規(guī)劃》中，強調(diào)分區(qū)職住平衡發(fā)展指引，通過不同類型住房空間布局引導(dǎo)推動城市內(nèi)部實現(xiàn)合理通勤范圍內(nèi)的職住平衡。首先，優(yōu)先挖掘成熟配套和交通便利地區(qū)的供給潛力。圍繞年輕租客偏愛的活力商圈和消費中心，以公共交通為導(dǎo)向，積極挖潛地鐵站點1公里范圍的存量空間，新建和改造住房。

位于李滄區(qū)的永平路76號人才住房項目。

其次，圍繞就業(yè)中心地區(qū)全面增加住房供給。合理引導(dǎo)北岸城區(qū)、西岸城區(qū)等有序接納東岸城區(qū)的外溢居住需求。在龍泉－姜山產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、上合－高新區(qū)－南村產(chǎn)業(yè)組團(tuán)、董家口三大產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；浮山灣、金家?guī)X、唐島灣三大總部片區(qū)；以及中國（山東）自由貿(mào)易試驗區(qū)青島片區(qū)、青島藍(lán)谷等重點發(fā)展地區(qū)周邊，適度增加居住和配套設(shè)施用地，形成產(chǎn)城融合的有機(jī)組團(tuán)。再次，緊密結(jié)合人才就業(yè)分布配置公共住房。重點在人才引進(jìn)量較大的地區(qū)，圍繞高科技工業(yè)園區(qū)、海洋科學(xué)城、國家實驗室等未來重點打造的科研、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，增加適應(yīng)人才需求的租賃住房供給。鼓勵在西海岸新區(qū)、城陽區(qū)、即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市選取高鐵站周邊等交通便利、配套相對完善的片區(qū)打造人才小鎮(zhèn)，滿足各層次人才居住需求。

位于市北區(qū)的康居公寓保障性住房項目。

在創(chuàng)新驅(qū)動時代，“職住平衡”也將使人和產(chǎn)業(yè)之間的互動邏輯發(fā)生變化——從以往的“人隨產(chǎn)業(yè)走”變?yōu)椤爱a(chǎn)業(yè)跟著人走”。由此可見，關(guān)注城市的“職住平衡”，實質(zhì)上也是在關(guān)注城市未來的發(fā)展質(zhì)量。

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趨勢三：新市民和引進(jìn)人才住房需求充分保障

未來五年，規(guī)劃新增公共住房26萬套

“來了就是青島人”，面對新市民，這份誠意要落實在住房上。2007年至今，市政府相繼出臺了經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房、公共租賃住房（含廉租住房）的一系列政策舉措，建立起了層次分明、結(jié)構(gòu)完善、全面覆蓋的住房保障和供應(yīng)體系，基本實現(xiàn)了“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房供應(yīng)格局。

多年來，青島市在住房保障制度的探索始終走在全國前列。目前青島市已經(jīng)實施了四輪住房保障發(fā)展規(guī)劃，累計建成保障性住房29．5萬套，其中公共租賃住房（含廉租住房）7．2萬套，經(jīng)濟(jì)適用住房17．8萬套，限價商品住房4．5萬套。同時，青島市接連放寬申請條件，降低住房保障準(zhǔn)入門檻，還將外來務(wù)工人員和新就業(yè)職工納入保障范圍。

可以說，城鎮(zhèn)住房保障制度的實施，不僅解決了中低收入住房困難家庭的住房困難問題，還在促進(jìn)住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)社會穩(wěn)定方面發(fā)揮了積極作用。

《規(guī)劃》中，“保障擴(kuò)容提效”依舊是“十四五”期間青島住房發(fā)展的著力點。堅持政府保障托底，統(tǒng)籌考慮城鎮(zhèn)中等偏下及以下收入家庭、新市民和引進(jìn)人才的住房保障需求，推動住房保障從戶籍家庭為主轉(zhuǎn)向城鎮(zhèn)常住人口全覆蓋，提高居住證持有人對住房保障的實際享有水平。建立健全由租賃型和產(chǎn)權(quán)型公共住房組成的住房保障體系，規(guī)劃新增公共住房26萬套左右，占全部住房供給的37％。在建籌方式上，積極推動住房保障方式從政府單一供給轉(zhuǎn)向政府、企業(yè)和其他機(jī)構(gòu)多主體供給；在供給結(jié)構(gòu)上，籌考慮土地供應(yīng)和合理的租售比例關(guān)系，建立租賃型、產(chǎn)權(quán)型公共住房類型之間動態(tài)轉(zhuǎn)換機(jī)制；在空間布局上，推進(jìn)以公共交通和軌道交通為導(dǎo)向的TOD開發(fā)模式，提高在公交站點周邊地區(qū)和新市民、引進(jìn)人才較為集中的各類就業(yè)中心周邊地塊的公共住房供給；在運營管理上，加強租賃型公共住房租賃監(jiān)管，嚴(yán)格配租備案制度。建立完善公共住房信用評價機(jī)制，積極引入智慧門禁等物業(yè)管理方式，提高公共住房管理服務(wù)效率。從家家有住房到人人有房住，青島人的住房觀念正在悄然發(fā)生改變。面向未來，始終把人放在心中最高位置，不斷健全住房市場體系和保障體系，青島正向著“住有所居、住有宜居、職住平衡”的總體目標(biāo)加速邁進(jìn)。

（作者 冰潔 攝影 劉棟）