|
去年年底，財政部與國務院發展研究中心共同完成了《中國城市房地產管理與稅費制度存在的問題和面臨的挑戰》系列課題報告。
研究報告和業界普遍認為，從投資行為的角度看，開征房地產稅對房價的影響可能微乎其微，但同時可能增加開發商囤地的成本。
未來房地產稅與土地出讓金無關
目前業主在購買房屋時連同房價一次性地支付了稅費，之后如果沒有出租經營就無須再繳納其他稅費。與其它國家和地區相比較可以發現，目前中國公民為房產所繳納的稅負較低。通過比較還可以看出，“房地產稅”通常是部分國家地方財政收入的主要來源。
基強聯行投資管理有限公司副總裁陳詠東博士認為，這種稅制的變化是隨著市場成熟所必然發生的框架性變化，當房地產市場成熟到一定階段時，政府必然尋求從土地的開發和使用中獲得應得的收入，作為政府財政的長遠支持，這種支持不因官員任期的更迭而產生太大波動。同時作為一種所得稅，房地產稅還擔負著調節貧富差距的作用。圍繞這一新稅種產生了諸多觀點。很常見的一種是———開征房地產稅將降低房價。有些討論甚至將這一猜測具體到：“可以使房價下跌12％”。
這一數字產生的原因是：預測者將土地出讓金從目前的房價中抽出，作為房地產稅的內容。但是，這一觀點在財政部《中國城市房地產管理與稅費制度》面前遭遇“滑鐵盧”。因為在報告中專門指出：“目前比較普遍的誤解是，認為即將開征的物業稅是‘把幾十年的土地出讓金分年收取’，這顯然是混淆了土地出讓費用的地租性質與國家稅收之間的區別。”這也就是說，未來的房地產稅與土地出讓金無關。
開征房地產稅對房價影響不明顯
如何將目前的稅費轉型為房地產稅，目前還在討論中，并無成熟方案。呼聲較高的一種意見是：將目前12種稅中的3種（城鎮土地使用稅、房產稅和城市房地產稅），以及其它一些收費合并起來，從房價中退出，轉由擁有者逐年繳納，即征收環節后移。持這種意見的包括財政部副部長樓繼偉。
若按照這種辦法開設房地產稅，對房價的影響有多大？有些討論認為，目前的稅費約占一個房地產開發項目成本的25％。陳詠東認為，稅費是根據營業和銷售實際情況計算的，因此以銷售總額為基數，算得各類稅費在房地產市場銷售總額中約占15％，其中開發商所繳納的營業稅、所得稅和契稅等約占13％。按此算法，可能轉化為物業稅的稅費不超過房地產市值的2％。這個幅度并不大，同時，這部分減少很可能不在市價中表現出來。
有一類經濟理論認為，房價的組成要素由房地產市場的成熟程度決定———在一個不成熟的市場，房價的決定模式是“成本附加”，與成本密切掛鉤；而在成熟市場，房價是名副其實的“市場價”，與成本脫鉤。
陳詠東也是這一理論的支持者———以上海為例，他認為，上海已經是一個相當成熟的房地產市場。其判斷指標之一是：2004年上海二手房交易量與一手房交易量的比例幾乎為1：1。因此上海的房價與成本或無必然聯系。即便成本中有縮減成分，只要購買者尚有承付力，在市價中可能不體現。如此看來，房地產利潤空間反有增大的可能。
買得起，能否住得起？
盡管開征房地產稅對房價影響不明顯，但房地產稅的稅負多少，確實影響到購房者的承付能力。今后，對于大批待房而居的購房者來說，除了是否買得起以外，還將面臨能否住得起的問題。
雖然財政部報告及許多專家都建議，未來物業稅的征收應是“寬稅基、低稅率”，但無論如何，房地產擁有者將支付一部分目前所沒有的稅負。
清華大學房地產研究所研究員謝岳來認為，房地產稅可以效仿個人所得稅，扣除一定的免稅數額，超出部分采取累進稅率，平均稅率不超過0.5％。
在房價居高不下的情況下，如果稅基偏低，那么購房者豈不既要承付高房價，同時相應承受高稅負？中國內地各地情況差異巨大，是否應效仿美加等國，將房地產稅交由地方政府決定？2005年初，加拿大多倫多市政府為平衡71億加元的預算，將住宅物業稅提高了3％，商業物業稅提高1.5％。
上海一些房地產投資咨詢公司的調查結果顯示，支撐上海房地產市場的是個人購房居住的中產階層，成交產品中單位價格低于1萬元的面積超過總數的80％。
這個25歲至40歲年齡段的群體有較強的承付能力，但也有一定的限度。一些討論中提出，只要稅率平均低于房地產總價的1％就屬合理。然而對于一處100萬元的房產來說，每年多支付房價的1％是頗為可觀的。
按照目前的稅費管理，除了出租的情形外，購房者毋需支付按揭之外的費用，而未來的房地產稅將是按揭之外的負擔。
陳詠東認為，如果購房者認為增加支出后承付能力明顯下降，市場需求會有所變化，進而改變投資行為。
當然，這種影響可能是短期的。陳詠東認為，在初始階段購房者會覺得難以接受，但是隨著心理上的逐漸適應，認知會發生改變，會接受“房產稅是必須擔負的責任”這樣一種觀念。
“香港模式”將增加囤地成本
對房地產稅，此前各大媒體還有一個稱呼———“物業稅”。在接受采訪時，陳詠東乍一聽“物業稅”的提法還有些迷惑。
陳詠東來自香港，在美國從事房地產業務多年。對他而言，物業稅令他馬上聯想到的是香港的物業稅（又稱“差餉”），“差餉”只針對土地上的房地產產品，但不包括土地———土地需另外繳納地租稅。差餉和地租稅共同構成香港房地產稅的主體部分。
目前內地討論的“物業稅”（房地產稅）實際上涵蓋了房屋和土地兩方面的內容。因此在財政部的報告中，研究者也提出慎用“物業稅”一詞。理由是：與香港的稅制比較容易引起混淆，另外容易令人聯想到“物業費”。研究者建議使用“房地產稅”或“不動產稅”的稱呼。
這同時也引出了關于房屋和土地是否統一征稅的爭論。
中央財經大學教授劉桓認為：土地作為稀缺資源，價值不斷上升，而房屋隨著年久老化，價值可能下降，加在一起，可能使稅基失真。
據陳詠東介紹，在香港，某些土地持有者出于各種原因，不愿或不能開發已取得的地塊。根據房屋土地分計的原則，即使是一片荒地，毋需繳納“差餉”，卻仍需繳納地租稅。從稅制的精神上說，這是保證每一塊地都可以為政府和社會財政作出應有的貢獻。
按照內地的現行制度，政府將地塊批租給開發商后，通常在合同中限定在一定時間內開發，同時通過土地增值稅調節囤地行為所獲得的利潤。但是只要該地塊未曾開發，房地產產品沒有實現，無論是土地使用稅，還是土地增值稅都無法實現和征收。
換言之，開發商可以幾乎無稅負地囤積土地，坐觀市場風聲。如果按照香港模式，囤地的成本增加了，或許可以抑制某些投機行為。
| 
